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最近よく聞く、 リースバックってどうなの?リバースモゲージとどう違うの?

2019-11-21
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⽼後のお⾦の問題も気になる昨今、リースバック、リバースモゲージが気になり始めている人も多いのではないでしょうか?
⾃宅を売却して、⽼後のまとまった資⾦を確保しつつ、⾃宅に住み続けられるという、「リースバック」。高齢の親世代だけでなく「オヤノコト」世代からも近年注目を集めていると聞きます。そこで、最近の実際の利⽤傾向、利⽤上の注意点などについて、リースバック事業を展開する株式会社セゾンファンデックス ソリューション部部⻑の谷平和都さんにお聞きしました。

⽼後のお⾦をどう確保するか?
その課題解決に「リースバック」を検討する人が増えている!

大澤
実は、「オヤノコト」社を創業した10 年前から「リバースモゲージ」という不動産を担保にした金融商品は存在していましたが、当時はどうしてもイメージがネガティブで、読者にご紹介しなかったという経緯があります。 ただ、今は「リースバック」という商品も注目されるようになり、利⽤する人、関⼼を持つ人も多いようですね。まさに、「⽼後のお⾦2000万円問題」もあって、先⾏き不安な時代、このようなサービスを利⽤したいという人がますます増えると思うのですが、実際のところ、サービス利⽤を不安に思う人も多いと感じるんですよ。そこで、リースバックの実際の利⽤状況はどんな感じなのでしょうか?

谷平さん(以下、敬称略)
たしかにここにきてお問合せやご利⽤が非常に増えています。弊社とリースバック契約をなさっているお客様の平均年齢は64歳、なかには90代の方もいらっしゃいますが、利⽤目的は⽼後資⾦というケースが大半のようです。実際、リースバックという制度は、住宅ローンの返済が困難になったけど、家に住み続けたいという人への 救済措置として、昔から地元の不動産屋さんなどがやっていたことなんです。 それで私たちも当初は、住宅ローン返済を目的とした利⽤が多いだろうと想定していましたが実際に始めてみると、ローン返済目的の利⽤者は2~3割で、ほとんどが⽼後資⾦の確保を目的とした利⽤でした。

大澤
最近は、高齢の親が単独で商品を購入したり、サービスの契約をしても、後で子世代からクレームやキャンセルが来るケースが増えているようです。リースバックの場合、親だけでなく、子世代にとっても、実家を売却するということは一大事ですから、親が契約したいと思っているのに、子どもが反対するというケースはあるのではないですか?
谷平
実は、子世代の反対は比較的少なく、むしろお子さんからの問い合わせがかなりあるんですよ。先ほど大澤さんがおっしゃったように、年⾦収入だけの高齢者は生活が苦しいというのが現状で、お子さんとしては高齢の親御さんに⾦銭的援助をしたいのですが、⾃分たちも教育費のかかる高校生や大学生の子どもを抱えていて援助が難しい。それで、リースバックによって親御さんの⽼後資⾦を確保して、家の賃料はお子さんが払うというケースもありますね。

大澤
いや、それは意外な発⾒です。⽼人ホームなども、入居契約直前に子供さんの反対で入居できなかった というケースをよく聞きますので、子世代の反対が多いのかなと・・・。たしかに、実家に住み続けるのに賃料を払うという違和感もありそうですが、親の⽼後が⼼配な子世代にとっても、(⾃分たちが資⾦援助できない分)親が住み慣れた家に住み続けながら、まとまった資⾦を得られるというのは、安⼼ですからね。 もっとも、「その代わり、子ども(孫)の進学資⾦負担してね!」なんてちゃっかり派も結構いるんじゃないですかね(笑)。
谷平
私の⽴場では何とも言えませんけど・・・(笑)。 ただ、⾃宅を売却してまとまった資⾦を得るリースバックは、リバースモゲージと違って返済の必要がないのがメリットの一つです。 そのため、親御さんが元気なうちは家に住み続けられますが、将来的に健康不安などから⾃宅で暮らすのが困難になることもありますよね? そうした場合、⽼人ホームに入居するとか、お子さんの家に引っ越して世話になるとかの選択が必要になろうかと思います。そこで、今後の人生設計を考える期間のためにリースバックを活⽤したい、という方々もいらっしゃいますね。

リバースモゲージとどう違う?

大澤
ところで、冒頭でも言いましたが、リバースモゲージはよく聞く制度ですが、リースバックとリバースモゲージの違いが判っている人あまりいないと思うんですよ。そこで、読者のためにも、わかりやすく教えていただけますか?
谷平
違いをわかりやすくするために、それぞれの一番のメリットとデメリットをお話ししたいと思います。 まずリースバックの一番のメリットは、⾃分が生きているうちに⾃分で財産を処分でき、そのお⾦の使い途も⾃由ということ。⾃分の⽼後資⾦として使うもよし、相続が”争続”にならないようにお⾦を事前に子どもたちに配分する方もいます。 一方、リバースモゲージは、⾃宅を担保に融資を受け、本人がお亡くなりになってから元⾦を返済するルールなので、⾃宅を処分して返済するにしろ相続人に任せる形になります。また、融資の使い途も、制限が加えられる場合がままあります。
逆にリバースモゲージのメリットは、毎⽉の返済が2~3%の利払いだけなので、⽉々かかるコストが非常に安いことですが、リースバックは利払いよりも高い家賃を払い続けなければなりません。いずれにしろ、それぞれにメリットとデメリットがありますから、ライフスタイルや利⽤目的などをよく考慮して、ご⾃分に合ったサービスを選択していただきたいと思います。

セゾンファンデックス社のリースバックは、
少ないコスト、ブランド⼒、付加サービスが強み

大澤
わかりやすい説明ありがとうございます。 ただ、⾃宅という財産にかかわる問題なので、慎重にならざるを得ないというのが現実かと・・・。実際にリースバック契約をしようとするとき、どの会社に依頼したらいいのか?
比較検討したいけど、なかなか時間もなくて、という方も多いと思うんですよ。そこで、特にこの点を知っておいてもらいたい!
ということはありませんか?
谷平
そうですね・・・。まず、お客様としては、高く売って安く住みたいと思うのが当然ですが、リースバックのメリットは買取り価格ではなく、売った⾃宅に住み続けられるという点にあるので、買取り価格は通常の任意売却よりも低くなることは否めません。 それから、基本的に高く売れれば家賃も高くなるという仕組みになっていることも、弊社の場合は必ず最初にお客様にお伝えしています。 また、弊社の方針として、初期コストを最小限に抑えるようにしています。 敷金として家賃一カ月分、また家賃保証会社への初回保証料はありますが、礼金やその他手数料はいただいておりません。

大澤
なるほど、売却価格が通常の売却より低くなるというのはポイントですね! 「不動産屋さんの査定より低いじゃないか!」なんて言い出す人もいそうですから、先に知っておいた方がいいですよね。 ところで、会社によっては、初期コストがもっとかかるケースもありますか?
谷平
事務⼿数料として買取り価格の3%とか、礼⾦を2カ⽉分いただいているという会社もあるようです。 仮に3000 万円の買取り価格だと事務⼿数料は90 万円ですし、通常の賃貸住宅と同様に礼⾦は戻ってこないお⾦ですから、お客様の初期コストはかなり大きくなります。どの会社のリースバックにするかを比較検討する際には、初期コストのことも確認して選んだほうがいいと思います。

大澤
確かに・・・高齢者対象の商品やサービスは、どの会社を選ぶかが非常に大事なんだと、講演や執筆で も、私も常々言ったり、書いたりしてるんですよ。 でも、そういう比較検討が意外と面倒なんですよね。ところで、せっかくの機会なので、セゾンファンデックスさんの強みやウリを聞かせてください。
谷平
弊社はクレディセゾンの完全子会社ということもあって、やはり「セゾン」というブランド力が強みになっていますので、今後もセゾンブランドに対する信⽤をしっかり守って仕事していきたいと思っています。 また、付加サービスの充実を考えていて、家財保険が無料の他、希望する方には、セコムの高齢者見守りサービスも弊社負担でお付けしています。これからもお客様のニーズを探りながら、付加サービスの充実ができればと思っています。
大澤
弊社の読者にとっても、親や自分の財産にかかわるサービスを選択するというのは人生の一大事ですから、「信⽤」「信頼」を大事にしたお仕事をご一緒していければと思います。本日は忌憚ないお話、いろいろ、ありがとうございました。
 

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